Miljonchock för skolor som ägs av utländska bolag

Hälledals skola i Ramvik står färdig 1971, samma år som bygdens son Thorbjörn Fälldin tar över Centerpartiet. När den första kullen elever når högstadiet är Fälldin statsminister och röker pipa i tv-intervjuer och grälar med Olof Palme i debatter.

Det är ingen slump att det är här i Ramvik som Muharrem Demirok väljer att fira en månad som ny partiledare för Centern i mars. En fika med Thorbjörn Fälldins änka Solveig, frågestund för allmänheten på Folkets Hus och ett besök på Hälledals skola där Demirok intervjuas av Sveriges Television och säger att han är inspirerad av Thorbjörn Fälldin och att skolan är en viktig rättvise- och glesbygdsfråga.

Hälledal fullkomligen skriker 70-tal; asfalterad skolgård med målade vita linjer här och där. Tegelfasader med trä och plåtdetaljer och ett tak täckt med papp. Inomhus är det plastmattor och målade väggar eller tegel.

Lite på håll ser det nästan ut som om tiden stått stilla. Men skenet bedrar.

”Fått förödande konsekvenser”

Själva ägandet av tvåvåningsbyggnaderna, en pelletstank modell större för uppvärmning och en sporthall är nämligen modernt: Den kanadensiska infrastrukturfonden Brookfield Asset Managment – med verksamhet i 30 länder och ett förvaltat kapital på 3 000 miljarder svenska kronor – äger via ett avancerat upplägg 49 procent i Hälledals skola.

Precis som Brookfield äger 49 procent i ytterligare 217 svenska skolor i 64 olika kommuner. Störst är den globala infrastrukturfondens ägande i Stockholm med 41 skolbyggnader, men Härnösands kommun – där Hälledals skola ligger – hyr 26 av sina skolor härifrån.

– Det har fått förödande konsekvenser. Bara i år har hyreskostnaderna ökat med 10,8 miljoner. Kommunen hade tagit höjd i budgeten för en rejäl hyreshöjning, men det blev ändå fyra miljoner över det värsta scenariot. För Härnösand är det här en chock. Vi riskerar att bli av med personal i skolorna, säger Tomas Boström som är en av två lokala ordföranden för Sveriges Lärare i Härnösand.

Den andre ordföranden, Niklas Haggren som till vardags är lärare på just Hälledals skola, flikar in:

– Lärare, förskollärare och annan skolpersonal i Härnösands kommun brottas med samma eländiga konsekvenser av den ekonomiska krisen som i resten av Sverige. Att vi drabbas ytterligare genom så oväntat höga hyror är hemskt. Vi går ju redan på knäna, säger han.

Kommunalrådet Andreas Sjölander (S) lindar inte in det när han kommenterar hur det är att hyra skolor:

– Härnösand är ett skräckexempel på vad som händer när man säljer ut sina skolfastigheter. Vi är många som jobbar stenhårt för att hitta en lösning på det här, säger han.

Hur kunde det bli så här? För att svara på den frågan måste vi backa bandet 16 år.

• • •

Året är 2007. Härnösand hittar en lösning för att få ordning på kommunens ekonomi.

Man säljer helt enkelt alla sina 43 så kallade verksamhetsfastigheter, däribland samtliga skolor, och tecknar långa hyresavtal.

Efter avskrivningar är det bokförda värdet 640 miljoner. Härnösand får 880 miljoner – vilket motsvarar 5 900 kronor kvadratmetern – av fastighetsbolaget Kungsleden som enligt aktieanalytiker ”runt millennieskiftet gjort sig känt för sin strategi att köpa högavkastande fastigheter i relativt sämre läge av det lite mer riskabla slaget”.

Används till att betala lån

De 240 miljonerna i vinst använder Härnösands kommun till att lösa lån.

”Hyrorna kommer inte att höjas med mer än konsumentprisindex och därmed får kommunen bra kontroll över sina kostnader”, säger dåvarande kommunalrådet Jonny Lundin.

Härnösand är ett skräck­exempel på vad som händer när man säljer ut sina skolfastigheter.

Men tämligen omgående står det klart att de nya ägarna inte är så intresserade av att renovera och anpassa lokalerna i takt med hur skolans verksamhet förändras.

– Genom åren har vi vant oss vid att kommunen antingen fått bekosta sådant själv eller att det lagts på extra hyreshöjningar vid sidan av uppräkningarna enligt avtal. Detta oavsett vilket bolag som stått som ägare till fastigheterna. Men det har också lett till att flera skolor har renoverings- och ombyggnadsbehov, säger Tomas Boström på Sveriges Lärare.

Kommunalrådet Andreas Sjölander försöker minnas hur många gånger Härnösands skolor bytt ägare genom åren.

– Kungsleden, Hemsö Fastigheter, Hemfosa, SBB och nu Educo. Kanske har jag missat någon affär? säger han eftertänksamt. 

• • •

När Mona Sahlin avgår som partiledare för Socialdemokraterna 2011 spekuleras det i att Ilija Batljan kan ta över. Han har blivit ett affischnamn i valet 2010 efter en karriär som departementsråd på socialdepartementet, politiskt sakkunnig till Ingela Thalén, kommunalråd i Nynäshamn och landstingsråd i Stockholm. Men Ilija Batljan blir inte ny partiledare och säger så här till Aktuellt i SVT när han hoppar av politiken:

– Det är klart att det finns många som nu är besvikna. Men det är så här politikens villkor ser ut. Man är med och bidrar några år till samhällsutvecklingen och går sedan vidare.”

Ilija Batljan går vidare till ett vice vd-jobb på Rikshem, fjärde AP-fondens fastighetsbolag, men det stormar i september 2015 då det visar sig att det statliga bolaget gett honom ett mångmiljonbelopp i konvertibler i belöning för goda resultat. 

Tre månader senare, den 9 december, får Batljan sparken. Anledningen är att han gjort stora fastighetsaffärer privat utan att informera styrelsen samt att han tagit emot ett attraktivt hyreskontrakt på Östermalm i Stockholm från ett företag Rikshem gjort affärer med.

Miljardär flera gånger om

Men 2016 startar Ilija Batljan Samhällsbyggnader i Norden AB – SBB – och gör det första fastighetsköpet; ett äldreboende i Örkelljunga.

Bara tre år senare börsnoteras SBB och i november 2021 står aktien i 60 kronor, vilket innebär att bolaget värderas till över 100 miljarder kronor. Ilija Batljan är nu miljardär flera gånger om och aktieanalytikernas gunstling. Statistik som Dagens Industri tagit fram från Bloombergs visar att antalet säljrekommendationer är … noll.

Nu finns Hälledal och de andra skolorna i Härnösand i SBB:s fastighetsportfölj som innehåller sammanlagt 241 utbildningsfastigheter i 64 kommuner.

Så sent som i mars 2022 utses Ilija Batljan till ”Årets entreprenör” av det internationella revisions- och konsultföretaget EY (Ernst & Young).

• • •

Emelie Värja är doktor i nationalekonomi. Just nu är hon utlånad till Regeringskansliet, men har dessförinnan ansvarat för rapporten ”Äga eller hyra sina verksamhetslokaler” på Kommuninvests forskningsavdelning.

Vi Lärare ber henne att koka ner rapporten i ett par enkla, handfasta råd när det gäller just skolfastigheter.

– Givet att det finns 290 kommuner och att ingen av dem har exakt samma förutsättningar, så skulle jag ändå vilja säga att det handlar om ganska enkel matematik. Om vi utgår från att en kommun ska finnas för alltid så finns det en trygghet i att äga sina egna skollokaler. Sedan kan det uppstå en puckel i exempelvis några årskullar och i ett sådant läge kan det vara klokt att komplettera med att hyra en fastighet. Det har också visat sig att privata aktörer kan få lägre byggkostnader, men då måste kommunen fråga sig varför inte den också kan få ner kostnaderna, säger Emelie Värja.

De kommuner som gjort som Härnösand, då? Vad händer i årsredovisningarna? Är det åtminstone bra på papperet även om skolan tyngs av höjda hyror?

– Faktum är att revisionen för årsredovisningen 2021 påpekade att de verksamhetslokaler som kommunen hyr ska redovisas som finansiell leasing. Då klassas det som en låneskuld. Så det som kanske såg bra ut 2007 ser mindre bra ut nu. Jag förstår att Härnösand vill köpa tillbaka sina skolor, säger Emelie Värja.

• • •

Inflationen och högre räntor slår hårt mot ett kraftigt belånat företag som SBB och Ilija Batljan har använt Hälledals skola och de andra utbildningsfastigheterna för att minska belåningsgraden och på så sätt försöka hålla aktiekursen uppe.

Därför har utbildningsfastigheterna lagts i ett eget aktiebolag som döpts till Educo och 49 procent av det avknoppade företaget har sålts för 9,2 miljarder till kanadensiska Brookfield i en affär där SBB självt garanterar köparens finansiering.

• När Brookfield presenteras som delägare den 30 november går aktien upp med fyra procent.
• När en företrädare för Brookfield uttalar sig på mejl till Dagens Industri den 5 december – ”Vi tror att den här portföljen med social infrastruktur med SBB som förvaltare har exceptionella särdrag, och uppfyller vårt investeringsmandat som långsiktiga investerare” – går aktien upp med nästan 20 procent.

• • •

Det här gör det svårare för Härnösand att köpa tillbaka sina skolor.

– Som jag förstått det finns det en önskan att sälja allt på ett bräde och då kan vi inte vara med i matchen. Sedan är det självklart en nackdel för oss att det kanadensiska bolaget äger hälften nu. Skulle vi få köpa tillbaka våra egna skolfastigheter lär de se till att prislappen blir så hög som möjligt, säger kommunalrådet Andreas Sjölander.

Det blir inga 5 900 kronor kvadratmetern som när Härnösand sålde?

– Knappast, men allt jag kan säga är att vi för en dialog med Educo.

Det här känns som komplicerade saker. Hur ska en affär gå till?

– Vi har anställt en person som kommer från den här sfären på fastighetssidan. Vi behöver det stödet.

Har du gjort någon ny insikt där?

– Tja, så mycket har jag förstått att sådana här fastigheter värderas inte utifrån skick som andra objekt. Här ligger värdet i vilka kontrakt man har med hyresgästen. Det är avtalen som skapar värdet, säger Andreas Sjölander.

Inte olagligt med utländskt ägande

Tillbaka till nationalekonomen Emelie Värja.

Hon säger att det inte är olagligt med utländskt ägande i skolfastigheter.

– Men när det gäller kommuner kan de inte äga något i en annan kommun.

• • •

Det finns en svensk aktör som i teorin skulle kunna köpa alla utbildningsfastigheterna från Educo. Kontant.

Akelius Fastigheter har 40 miljarder i kassan, öronmärkta för köp.

– Sedan har jag privat lagt in 100 miljarder i min välgörenhetsfond, säger grundaren Roger Akelius.

”Så tråkigt att prata fastigheter”

Han ler lite finurligt under intervjun som sker över Facetime.

– Jag är ju bara en gammal pensionär nu och det är så tråkigt att prata fastigheter och så roligt att prata skola. Det brinner jag för.

Hur då?

– Jag har 20–30 personer som jobbar med att göra i ordning skolmaterial som vi skänker till bland annat Unicefs skolor. Kolla här, det finns så mycket man kan göra även på skolgårdarna så att barnen lär sig saker när de är i rörelse. De här klossarna till exempel. Ställer man upp dem så här är det överskådligt att plocka ut kvadratroten ur dem – och formerar jag klossarna så här kan man med enkelhet förklara ett medianvärde, säger Roger Akelius.

Fastighetsmiljardären filmar en prototyp på ett spel som ligger på vardagsrumsbordet.

”De vill tjäna pengar”

– Det här är kul. Ordförståelse. Grejar du ordet får du hoppa fram till symbolen för ordet. Ju fler ord du kan, desto snabbare kommer du i mål. Men ser du snörena här på golvet? Det är en skolgård i miniatyr. En cirkel och du kan vandra sträckan för pi och förklara varför det alltid blir 3,14. Sedan kan du se på cirkeln som en horisont och räkna på den. Och nu kastar jag ner den här linjalen i cirkeln och säger att det är en sidvind på tre sekundmeter – hur kommer det påverka en seglats dit bort till cirkelns rundning?

Kan du inte förklara SBB:s upplägg med Brookfield när det gäller skolfastigheterna?

– Det är väl ganska uppenbart att de vill tjäna pengar. Men jag kan ärligt säga att jag tycker att det skulle vara roligt att äga skolfastigheter. Jag skulle utan att tveka lägga en miljard från min fond på att göra något lärorikt och stimulerande av skolgårdarna om jag hade utbildningsfastigheter. Barnen ska inte behöva vistas i tråkiga utemiljöer, säger Roger Akelius.

• • •

Åsa Fahlén, förbundsordförande för Sveriges Lärare, oroas över den nya marknaden för skolfastigheter.

– Skolbyggnaderna får inte bli en förvaringsplats för barn där olika aktörer försöker tjäna pengar, säger hon.

Åsa Fahlén ser fastigheterna som ett problem i flera led:

– För det första är det uppåt väggarna när ­kommunala fastighetsbolag godtyckligt kan använda hyrorna från skolor för att förbättra sina resultat. Det finns en risk för att pengar som skulle kunna göra stor nytta i skolverksamheten äts upp här.

– För det andra är det direkt farligt när en kommun inte har kontroll över sina skolfastigheter och hamnar i händerna på ett privat företag som vill maximera vinsten och inte tillgodoser renoverings- och utvecklingsbehov utan att hyrorna skenar iväg.

– För det tredje tillkommer det en dimension när det blir som i er granskning; att utländska affärs­intressen kan styra över en skolas framtid. Då har man tappat kontrollen ett steg till, säger Åsa Fahlén.

• • •

På Hälledals förskola lyssnar en handfull barn på sin lärare som spelar gitarr och några sjunger med.

De har ingen aning om att SBB:s aktiekurs just i dag skuttar upp med fyra procent, men det senaste året rasat med hela 80 procent – och att verandan de sitter på köptes av en man som kunde ha blivit partiledare.

Ilija Batljan har avgått som vd i SBB, men sitter kvar i styrelsen och äger 31 procent i bolaget och ägnar sommaren åt att försöka få in nytt kapital och sälja andra innehav i sitt privata aktiebolag för närmare 280 miljoner kronor.